これだけでも知っておきたい!住宅ローンの基礎知識

公開日:2022/02/01   最終更新日:2022/03/08

余程の資産家でもない限り、家を建てる際には誰もが住宅ローンを利用するのではないでしょうか?その住宅ローンの形態は、大きく3種類にわかれ、それぞれに特徴や金利などの違いがあります。今回は、そんな住宅ローンの返済方法の違いや注意点について紹介します。

固定型とは

金利固定型とは、市場の景気に影響を受けずに、借入当初の金利がずっと続くタイプの返済方法です。メリットは、月々の返済額が最初から最後まで一定であるため、将来の返済計画が立てやすく、たとえ返済期間中に市場金利が上がってもまったく影響を受けないという点が挙げられます。

一方でデメリットは、他の返済方法よりも金利が高い傾向にあり、たとえ返済期間中に市場金利が下がっても恩恵を受けられないという点が挙げられます。したがって、特徴を一言で言うと「安心感・安定感」がある返済方法であり、景気に左右されたくないと考えている人や、将来、収入の増加よりも支出の増加のほうが見込まれる人、今後の日本において、適用金利が上がると考えている人に向いている返済方法であるといえます。

ちなみに、全期間固定金利型で代表的なものは「フラット35」であり、CMや広告等で一度は目にしたことがあるのではないでしょうか?名前のとおり借入期間は最長で35年で、支払額がフラット(一定)の返済システムであり、多くの金融機関で取り扱われています。

変動型とは

金利変動型とは、一定期間ごと(通常半年ごと)に適用金利が見直され、借入期間中に金利が変動するタイプの返済方法です。金利によって返済額が大幅に変わらないよう、これには2つのルールが適用されます。

1つは「5年ルール」と呼ばれ、返済額の見直しから5年間はたとえ適用金利が上がっても、月々の返済額は変動しないというものです。気を付けなければならないのは、上昇した分、当然総返済額が増えることに変わりはなく、言わば5年間の準備期間を設けられるというシステムといえます。

2つ目は、「125%ルール」と呼ばれ、見直し後の返済額は、たとえ大幅な金利上昇があったとしても、見直し前の125%までを上限とするシステムで、これも返済者の負担の大幅な上昇を緩和する目的の規則となります。

金利変動型のメリットは、相対的に金利が低いという点と5年ルールと125%ルールにより、リスクが軽減される点があるようです。また、今日本は、超低金利時代と呼ばれ、世相的にも適する点も挙げられます。

一方、デメリットは、変動するため将来の返済プランが立てづらく、金利の上昇が続いたら負担もだいぶ大きなものとなる点が挙げられます。また、変動するため精神的にも負担がかかる恐れもあるようです。

したがって、その特徴を一言でいうと「ローリスク・ハイリターン」な傾向がある返済方法であり、借入期間が短いもしくは繰上返済をして短くする予定の人や、将来、支出よりも収入増加が見込める人、比較的余裕をもって返済している人に向いている返済方法であるといえます。

固定期間選択型とは

金利固定期間選択型とは、一定期間の金利が固定されるタイプの返済方法であり、その期間が終了すると変動金利に移行、もしくは再度、固定期間を設定できるシステムとなっています。ちなみに、固定期間は3年、5年、10年などがあります。

特徴としては、金利固定型と金利変動型を組み合わせた返済方法であり、うまく利用すればそれぞれのメリットを享受できる、言わば「バランス型」といえ、景気の動向が読めないときや、将来の収入・支出の見当がつかない人、様子を見ながら返済していきたい人に向いている返済方法であるといえます。

注意点として、金利変動型にもいえることですが、とくに金利固定期間選択型は期間が終了すると一気に金利が高くなるケースもあるので、金利が上昇した際の対応策をしっかりと考えておく必要があるようです。

金利だけで住宅ローンを選ぶのはNG

実態として、金利固定型は10%ほど、変動型は60%ほど、固定期間選択型は25%ほどを占め、世論として「今後も金利の低下が続く」と考える傾向にあるようです。これら3種のトータル金利の差は1%以上変わることもあるので、複数の金融機関のシミュレーションを比較して決めるべきでしょう

長い借入期間では病気や事故、景気など不運にも返済が厳しくなることも多々あります。返済に困った場合は借り換えもできますが、諸経費がかかるだけでなく、審査に通らない可能性もあるので、金利だけで住宅ローンを選ぶのは危険です。

 

以上、住宅ローンの返済方法3種の比較でした。それぞれに長短があり、状況によって最適な方法は異なるように思います。したがって、選ぶ際には、景気の動向、社会情勢、そして自身の家庭の経済状況・動向を冷静に見抜き、予見することが重要に思います。多くの人にとって一生に一度の買い物で、かつ一生で一番高い買い物だからこそ、後悔のないよう慎重に選びたいものですね。

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