新築一戸建て住宅の購入で後悔しない!値下がりしにくいポイントとは

公開日:2022/04/15   最終更新日:2022/04/12


新築一戸建て住宅の購入を考えているけど、なるべく安く手に入れたい。買った後で後悔したくない。値下がりしにくいポイントってどんなものがあるのだろう。そんな疑問を抱えている方はいませんか。今回は家の価値は何によって決まるのか、売り時と買い時の見極め方もあわせて、ご紹介します。

立地によって家の価値が変わる

家の資産としての価値は「建物」自体の価値と、どんな場所に立っているかという「立地」のよさで変わってきます。また「建物」と「立地」の2つのうち、資産としての価値が大きいのは「立地」のほうであるといえます。なぜなら、建物はどんなに頑丈でよいものであっても、いずれは老朽化し、住むことは難しくなりますが、土地はそういった心配がないからです。通勤や通学、買い物などで便利な土地には人がたくさん集まり、そこに建っている家の資産価値は高くなります。

反対に、不便な土地には人は集まらず、土地の資産価値は低くなります。

具体的にどんな立地条件が家の価値を上げるのかというと、まずは「交通の便のよさ」が挙げられます。複数の駅や沿線が利用できる、都心までの所要時間が短いなどです。不動産市場では、駅からの徒歩時間よりも、沿線や駅、街などが重視されるので、最寄り駅から多少遠くても人気のあるエリアの家のほうが資産価値は高くなります。

次に挙げられるのが、スーパーや銀行などの生活に必要な施設や、高度な医療が受けられる病院や高いレベルの教育機関、美術館、博物館、劇場などの健康的・文化的な施設が充実していることです。

そして、閑静で美しい景観が保たれていることや、地震や水害などの自然災害や犯罪などが少なく、安全・安心に暮らせることなども挙げられます。このような条件の立地の家の資産価値は高くなり、反対の条件の立地の家なら資産価値は低くなるといえます。

建物の性能も資産価値と結びつきが強い要素

立地が家の資産価値を決めるうえでとても重要である、ということはわかりましたが、それでは建物自体の価値はまったく影響はないのでしょうか。そんなことはなく、建物の「性能」の違い、とくに「寿命」と「可変性」に関わる性能が、資産価値に大きく影響してきます。

建物の寿命は「耐久性」や「耐震性」で決まり、国が2000年から開始した「住宅性能表示制度」によって、判断することが容易になりました。家選びの際にとても参考になる制度ですが、この評価書の取得は任意なので、すべての家に住宅性能表示があるわけではないことに注意が必要です。

この制度の開始以降に建てられたマンションの7割以上が「コンクリートの劣化対策等級レベル」で最高ランクを獲得しています。その建物の寿命は90年から最大150年ほども持つとされており、資産価値が上がるのも納得です。また「可変性」が高い家とは、時代や家族構成の変化に応じて間取りや設備を変えることができるということで、こちらも資産価値が高くなります。

一般的に木造住宅のほうがリノベーションやリフォームに向いているとされていますが、鉄筋コンクリート造でも「スケルトン・インフィル(SI)住宅」なら大丈夫です。これは、構造躯体部分(S)と内装部分(I)が分離されている構造の住宅のことであり、家を箱の内側だけ入れ替えるようにリノベーションできるのが特徴です。

売却する場合は買い時と売り時を見極めよう

家の買い時と売り時のタイミングは、立地や建物の性能以上に家の資産価値を左右することがあります。家の価格は景気の動向に応じて、上下しています。景気が悪い時には、家が値下がりしているので買い時となります。反対に、景気がよいと価格が上がっているので売り時となります。

しかし、この原則は主に6大都市の中心部とその周辺部、とくに東京都区部の家です。そのほかの地方は、景気の変動よりも需要減の影響のほうが大きいので、値上がりはしにくいという傾向があります。

また、売り時に家を売ったすぐ後に、次の家を買うのは賢明ではありません。なぜなら、次に購入する家も値段が高いので、売って得た利益が吹き飛んでしまうからです。結婚や出産などのライフイベントもあるかとは思いますが、なるべく次に景気が悪くなるまでは賃貸に住むなどして、待つ方がよいでしょう。

景気予想をするのはなかなか難しく、的確に予測することはまず不可能でしょう。しかし、ある程度の見込みを立てることはできます。家の買い時は「景気動向×価格動向×住宅の契約率」で求めることができます。

景気動向は、内閣府発表の景気動向指数、価格動向は「不動産ジャパン」という情報サイトが発表している相場取引動向、住宅の契約率は「不動産経済研究所」が発表しているものをそれぞれ参考にします。契約率が70%を超えるかどうかで好不調がわかれるので、契約率が70%を上回り、景気も上を向いてきたら、現在住宅価格が下がっていてもそのうち売り時が来ると読むことができます。

 

一戸建て住宅は立地や建物の性能、そして景気の良し悪しによって価格が決まることがわかりました。家は一生に一度の買い物です。建物の性能や立地など、自分の譲れない部分は妥協せず、景気の流れを読んで上手に購入したいですね。

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